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2022-07-18 01:23

华体会(hth)官方登录入口上饶82万㎡清林综合体项目提案2013ppt

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  * 半山高尔夫练习场 * 上饶,向世界城看齐 * THANKS * 附件:洋房产品核心竞争力打造 * 产品价值 六层洋房设计,立面设计变化丰富,一二层复式结构带地下室,打造别墅级待遇、三至六层均赠送露台,提升产品华体会(hth)官方登录入口价值。 一层庭院 三层露台 四层露台 五层露台 六层露台 * 俯瞰露台 首层私家花园 产品价值 私家花园彰显居住者生活情调,业主私家院落与社区大环境景观相结合,凸显产品的高端品质。 空中花园 * 产品价值 首层复式一层户型价值点 花园: 南北双入户式花园,首层四户各自从花园入户,互不干扰,拥有别墅级待遇; 地下室: 地下空间预留天井,规避地下室的通风采光问题。 * 产品价值 首层复式二层户型 二层: 复式户型二层空间打造卧室空间,与一层形成动静分离。 建筑面积: 四房:138.4㎡ 三房:129.5㎡ 得房率:91% * 产品价值 洋房三层户型价值点 三层: 花园式入户、大露台赠送,三阳台设计。 建筑面积: 四房:132.2㎡ 得房率:91% * 产品价值 洋房四层户型价值点 四层: 超大入户花园赠送、露台赠送,双阳台设计。 建筑面积: 三房:125.6㎡ 得房率:91% * 产品价值 洋房五层户型价值点 五层: 入户花园与露台赠送 建筑面积: 三房:125.6㎡ 得房率:91% * 产品价值 洋房六层户型价值点 六层: 入户花园与双露台赠送 建筑面积: 三房:106.9㎡ 得房率:91% * * 5 6 3 4 1 7 8 9 2 地块研究 项目主入口建议:符合动线及规划条件要求、达到项目形象展示要求,尽量利用入口带动商业价值,尽量保全高价值商业面。 10 出入口 1、项目商业出入口,与公交站点形成呼应; 2、项目酒店出入口,昭示性强,进入性强; 3、地块一主出入口,进入性强; 4、地块二次出入口,用于带动沿街商业发展; 5、6、地块三四主出入口,进入性强; 7、8、地块三四人行出入口,便于业主小孩放学直接进入小区,同时带动沿街商业发展; 9、学校主出入口,便于业主小孩放学直接进入小区; 10、停车场出入口,远离学校; 11、地块八出入口,带动地块七商业; 12、13贯通地块三、四,带动沿街商业发展。 地块一其他出入口设置综合整体未来规划情况考虑 11 * 售楼部 样板展示区 启动策略 项目首批启动策略 售楼部位置: 售楼部布置于项目地块七,利用沿旭日大道的昭示性和公交直达的优势,便于客户快速找到项目; 样板展示区: 首批启动地块灵山大道两侧住宅,形成双面样板展示,烘托生活氛围,打造项目形象。 * 项目开发定位 贰 1 2 项目发展战略 项目开发定位 3 项目住宅定位 4 项目商业定位 5 项目整体定位 6 核心竞争力打造 * 住宅定位 住宅定位目的: 1、消除区域抗性,诉求区域前景; 2、塑造项目价值,建立项目形象; 3、形成市场差异化。 * 定位要素 行政、教育、生态中心 上饶县行政中心 整体体量上饶罕有 80万㎡大盘,60万㎡住宅 清林出品,品质保证 清林集团 倾力筑就 生态景观资源 自然半山豪宅 住宅定位 * 大上饶 · 世界级 · 半山住区 * 一座半山 整个世界 * 项目开发定位 贰 1 2 项目发展战略 项目开发定位 3 项目住宅定位 4 项目商业定位 5 项目整体定位 6 核心竞争力打造 * 从自身出发 项目开发的价值核心 片区型现代综合商业服务中心 全面的、多元化商业配套功能 经济效益 提升形象 满足需求 从区域出发 罗桥组团打破区域边界的唯一出口 罗桥组团跨入大上饶地区的助力器 上饶县城市功能配套的重要组成部分 区域影响 区域形象 产业配套 商业定位 * 本案商业功能定位 之于上饶县的功能(导向):区域大型集中式商业中心,完善商业配套、改善居民生活条件、提升区域功能及价值; 之于终端消费的功能(需求导向):提供更便捷、更全面、更舒适的商业消费场所,满足集中型、目的地型等更高、更全面的消费需求。 之于项目整体的功能(利润导向):土地价值最大化、项目价值最大化; 立足罗桥,辐射上饶县的大型集中式商业中心 商业定位 * 商业定位 产品定位:MALL+街区商业+社区商业+公寓 MALL + 街区商业 + 社区商业 + 公寓 项目商业价值的集中体现,商业整体定位的核心 项目商业资金回笼的物业,特色商业打造的核心 项目商业资金回笼的物业,区域邻里商业概念的核心 项目商业资金回笼的物业,与教育相匹配的对路型产品 * 世界的奥特莱斯 品牌形象——奥特莱斯荟萃国内国外知名品牌,满足人民日益对消费品牌化的追求; 商业理念——奥特莱斯作为直销购物中心,以其超高性价比吸引消费者趋之若鹜; 商业特点——奥特莱斯所营造购物环境高档、舒适,实现真正意义上的体验式购物。 汇聚世界精彩 上饶奥特莱斯商业集群 * 本案奥特莱斯商业发展条件 城市发展条件-目前奥特莱斯商业模式尚未进入上饶,本案的发展将成为上饶开篇之作; 区域交通条件-项目位于罗桥区域,是连通上饶市与上饶县一体化发展中心,交通条件优越; 项目规模条件-项目为80余万方综合体开发大盘,其集中式商业打造将成为其重要配套之一。 清林集团携手奥特莱斯 重新定义饶州生活新时尚 * 清林·奥特莱斯购物中心 世界级购物天堂 这里有你对繁华的所有想象 这里赋予你无法想象的繁华 * 清林·奥特莱斯情景街区 现代物质文明的升华 在这里跳动一颗城市澎湃的心脏 在这里激发你对生活的所有热情 * 清林·奥特莱斯邻里商业 最富有活力的邻里空间 在这里找到居家生活的乐趣 在这里萌发一个又一个的生活亮点 * 清林·奥特莱斯公馆 量身订制的私人公馆 在这里发挥你对空间的想象 在这里让生活点滴发出光芒 * * * 项目开发定位 贰 1 2 项目发展战略 项目开发定位 3 项目住宅定位 4 项目商业定位 5 项目整体定位 6 核心竞争力打造 * 整体定位 项目角度 多元化物业形态与功能、自成一城、包容性强。 中观角度 区域城市化的解决方案,项目带动区域发展。 广义角度 拉近与上饶市的距离,促进大上饶一体化进程。 形成差异化 创造上饶新中心 让上饶更广阔 * 大上饶 · 世界级 · 半山住区 + 上饶首个奥特莱斯名品购物中心 = ??? 住宅属性 商业属性 整体定位 * 清林 · 世界城 我们,具有世界级的包容性 我们,缔造了上饶新的中心 我们,将代言整个区域 我们,让上饶更广阔 我们,是—清林世界城 备选案名: 清林新都会 清林未来城 * 我们不仅仅是 一座综合体 更是 一座微型城市 * 城市综合体 利用了中心 清林世界城 缔造了中心 * 城市综合体 让城市更精致, 清林世界城 让城市更广阔。 * 80万平米?大上饶·都会综合体 全新理念综合体,清林集团掀起上饶的“造心运动” * 奥特莱斯 引领上饶新中心 * 半山洋墅 一山藏天下 * 清林·国际酒店 一座城市的形象代言 在这里看见一个城市的体面 在体会完整的财富人生 * 半山会所 让全城仰望 * 半山溪谷 美若天池 * 往灵山方向 往市区方向 往市区/火车站方向 县政府/汽车站/机场方向 8路公交站点 公交停车场 沪昆高速方向 区域交通现状: 区域交通主要依托于旭日大道沟通发展,整体通达性不强; 区域交通呈现预判: 目前仅8路公交直达人民广场,未来区域内公交停车场用地的建设,将使连接市区的公共交通不断增加,区域公共交通环境得到明显的改善。 罗桥区域发展 区域交通 * 县中医院(在建) 清林学校 行政单位 大型配套建设,区域价值加速呈现: 教育——截止2020年,罗桥组团建成小学5所,初级中学1所,完全中学1所,职业学校2所,共计9所; 行政——区域已入驻多个行政单位,为区域的发展打下坚实基础; 医疗——县中医院已经开工建设。 本项目的建设将极大程度的弥补区域内生活配套不足的现状,新城核心配套功能逐渐完善。 发展趋势预判: 区域教育与行政配套的完善,对周边乡镇甚至县城的子女就学置业需求有极大的吸引力,区域将引入大量的人口,推动城市化进程,拉动区域消费。 区域配套 罗桥区域发展 * 大区域:上饶县是上饶市重要产业经济发展承载区域,未来城市发展框架将逐步拉大; 小区域:罗桥区域是上饶县发展核心区域,是上饶县未来的政务中心区,区域内教育、行政、医疗等各类配套齐全,将是上饶县的核心价值区域; 所以,本案发展区位于上饶县而言发展潜力较好。 从区域发展角度看, * 项目开发定位 贰 1 2 项目发展战略 项目开发定位 3 项目住宅定位 4 项目商业定位 5 项目整体定位 6 核心竞争力打造 * 上饶县政府目前着力打造的城北新区,未来教育、行政、医疗配套等将会齐全 利好1:罗桥组团的城市化进程加快,人口基数增加 利好因素 * 80余万㎡的涵盖住宅、酒店、商业、学校、停车场、办公等多种形态,上饶罕见。 利好因素 利好2:项目80万㎡的体量,多元化的物业形态 * 利好因素 利好3:项目自身的教育资源、生态资源较强 教育资源: 九年一贯制、上饶重点学校—清林学校; 生态资源: 项目内部的自然山体资源; * 不利因素 不利1:项目交通通达性不强,属于上饶市近郊区域,客户心理距离大 项目位置 汽车站 火车站 人民广场 项目主要出行道路为旭日大道; 距离火车站约13公里、距离市中心人民广场约9.5公里、距离汽车站3.5公里。 8路公交直达市中心。 * 不利因素 不利2:项目目前周边形象较差,以安置房和自建房为主 * 不利因素 不利3:项目内部的自然山体拥有一定的规划难度和开发难度 * 不利因素 不利4:未来将有数个较大体量综合体入市,形成竞争 中航城 综合交通枢纽 老火车站城市综合体 旅游集散中心 万力时代广场 三江口城市综合体 星河国际中心 本案 * 结论 项目解析结论 利好 不利 1、上饶县政府重点打造的新区; 2、项目82㎡的体量和多元化物业形态; 3、拥有较好的生态资源和教育资源。 1、项目区位目前认知度不高,交通条件不强; 2、项目周边形象差,物业档次低; 3、上饶将有大量综合体面世,竞争激烈; 4、项目地形复杂,开发难度较大; 5、企业没有大盘操作经验。 * 问题 项目启动阶段面临的重要问题 3、如何消除客户对陌生区域的抗性,吸引足够的有效客户? 2、如何打造项目的核心竞争力,塑造项目价值? 1、项目怎样开发才能实现价值和利润的最大化? 4、项目地形复杂,开发难度大? * SWOT分析 优势与机会 Strength 优势 Opportunity 机会 规模:82万㎡大体量抗风险能力较强; 物业类型:多种形态综合体的开发模式,自成体系; 内部资源:项目生态体系和教育配套强; 品牌资源:清林集团开发经验丰富,当地口碑佳。 城市化进程:城市化进程加快,推进中小城镇建设,将带来大量的外来人口; 未来规划:上饶县政府着力打造的教育,行政组团; 城市地位:上饶市为赣浙闽皖四省交界地区重要的中心城市,有较强前景。 资源整合 扩大辐射半径 ——利用地块的规模优势和清林集团的教育优势,通过区域教育发展的市场时机和上饶的城市地位,构建优质项目,把项目的辐射半径逐渐扩大。 把控全局 合理规划 ——深刻理解项目酒店、商业、住宅、学校各主要类型物业的功能和对项目的影响,从项目对城市影响的角度,合理的进行分期和开发,对项目定位、规划、营销、招商、推广等各个阶段的节奏进行把控。 * Weakness 劣势 Threat 威胁 精准定位 合理控制节奏 ——通过深度对市场及客户需求进行调研,准确的对项目形象、功能和客户群体进行定位,合理控制开发节奏,快速回笼资金,实现自身造血,盘活资金链。 特色打造 建立形象 ——通过生态环境、教育及区域行政单位的逐渐进驻,炒作区域前景,打造具备特色的综合体项目,树立区域形象和项目形象,抢占桥头堡,代言整个区域。 SWOT分析 劣势与威胁 地块现状:地块分散,多条道路穿过,整体性不强; 区域:非上饶房地产开发热门区域,城市化水平不高; 区域形象:周边自建房及还建房影响项目形象; 交通:通达性不够,对外沟通能力较弱。 区域认知:上饶市民对区域认知不够; 前期投入:地块面积大,前期资金投入大,对开发节奏把握较高; 竞争威胁:未来上饶将出现多个城市综合体,包括老火车站近200万㎡地块。 * 项目发展战略 1、中心化,而非中心。 2、全面领先OR局部领先? 3、大盘开发的利润来源与开发节奏。 4、大盘,立势是项目的关键。 四大核心战略,撬动项目发展 * 项目开发定位 贰 1 2 项目发展战略 项目开发定位 3 项目住宅定位 4 项目商业定位 5 项目整体定位 6 核心竞争力打造 * 1、我们地块价值在哪里? 2、地块适合打造什么样的产品? 3、产品如何布局,怎么启动? 4、如何实现快速去化并且利润最大化? 开发定位 目的:追求实现土地价值和品牌价值的长期最大化 * 一 二 三 四 五 六 七 八 九 项目共分为九个地块,办公、旅馆、学校地块已经定性,唯有地块一、三、四、七具有空间。 编号 性质 面积(亩) 容积率 建筑面积(㎡) 一 商住 353.6 2.2 518616 二 旅馆 40 1.6 42666.88 三 商住 57.22 1.6 61034.9 四 商住 54.74 1.6 58389.6 五 停车 6.78 0.5 2260 六 停车 12.09 0 七 商住 46.12 1.6 49194.9 八 办公 4.77 1.6 5088 九 教育 109.6 1.2 87680.4 合计 684.9 1.8 824930.8 地块研究 项目属性:82万㎡中等容积率的综合体 * 地块名称 现状分析 四至 北面自然山体、东接职业学院、西面临当地的村落,南接项目地块三和四、东南面连接地块二 昭示与进入 南面共340米次灵山大道展示面,进入性较好; 可利用资源 内部自然山体资源 地块尺度 地块呈不规则矩形,北面山体占地10万㎡,地质结构不明,具有一定的施工难度 规划限制影响 C、D地块南面共38000㎡土地面积限高18米,住宅90/70政策。 一 地块研究 地块一价值研究 * 地块研究 地块三价值研究 地块名称 现状分析 四至 北面临地块一,西面靠部分自然植被,东面邻地块四,南接清林学校 昭示与进入 北面约150米灵山大道昭示面,进入性较好 可利用资源 南面清林学校 地块尺度 呈梯形 规划限制影响 - 三 * 地块名称 现状分析 四至 北面临地块一,西面靠地块三,东面邻停车场用地,南接清林学校 昭示与进入 北面约120米灵山大道昭示面,进入性较好 可利用资源 南面清林学校 地块尺度 呈梯形 规划限制影响 - 四 地块研究 地块四价值研究 * 地块研究 地块七价值研究 地块名称 现状分析 四至 北面为当地村落,西面靠停车场用地,东面邻旭日大道,南接地块八 昭示与进入 东面拥有170米沿旭日大道展示面 可利用资源 东面为公交站点 地块尺度 呈梯形 规划限制影响 住宅90/70政策。 七 * 地块研究 从商业角度看项目地块价值 一级价值 二级价值 价值 * 地块研究 从居住角度看项目地块价值 一级价值 二级价值 价值 * 地块研究 项目功能整体布局 住宅 住宅 商业 酒店 住宅: 地块一、三、四具有较高的居住价值,采用纯住宅布局; 沿街底商: 沿灵山大道两侧、旭日大道北延伸段、地块三、四东西相邻侧以及沿学校侧布局沿街商业,形成多个双面商业街,实现利润最大化; 集中式商业: 利用地块七的昭示性布局集中式商业,同时能与北面酒店与南面写字楼的消费群体形成互动。 学校 写字楼 * 地块研究 对于项目地块一产品的布局判断 布局建议:地块一的ABCD整体性较强,摆脱分地块的容积率限制,合并整体进行规划 布局判断:地块一通过地势情况分析,建议打造三个组团 半山洋房组团:最高的居住价值区域,自然山体资源,打造半山洋房高端居住组团,提升项目形象; 多层组团:因限高,布局多层产品,沿灵山大道布置沿街底商,快速去化为主; 高层组团:次要居住价值区域,中间布局高层产品,主要为消化容积率。 功能:项目主要居住组团,提升整体形象,中高利润产品。 半山洋房 高层 多层 * 多层+小高层 地块研究 对于项目地块三、四产品的布局判断 布局建议:地块三、四之间整体性较强,规划条件相似,建议合并整体进行规划 产品判断:地块私密性较好,并且毗邻清林学校,但会因为停车场及学校的噪音污染,影响整体品质,建议打造为普通住宅区,以多层和小高层建筑为主,临学校及灵山大道布置沿街底商。 主要以消化容积率为主进行布局。 功能:多层与小高层丰富项目的产品线,属于快速去化的现金流产品。 * 商业 产品判断:地块拥有较强的昭示性和展示面,北面为酒店、南面为行政办公与中医院,紧靠社会停车场、公交停车场与公交站点,区位优势、交通优势人流量优势明显,适宜集中式商业打造。 功能:项目的商业组成部分,给项目其他物业形态增值,项目开发后期的高利润产品,也可留做资产。 地块研究 对于项目地块七的产品的布局判断 * 半山洋房 高层 多层 多层+小高层 商业 酒店 学校 停车场 地块研究 项目未来规划愿景—形成以住宅、商业配套、酒店住宿、学校教育多功能的城市综合体 以品质住宅为核心,聚集人气; 以酒店住宿为特色,提升形象; 以商业配套为连接,加强互动; 以清林学校为灵魂,辐射全城。 * 地块研究 项目分期开发建议 分期开发原则 1、规模:项目规模82万㎡,可销售面积约74万㎡; 2、资金:滚动开发,实现阶段性资金回笼; 3、物业价值:原则上,从低到高,能够更好的实现价值最大化; 4、销售价格:实现价格的阶梯式增长。 综合建议:分四期开发,后续可根据资金回笼情况及市场走势进行调整。 * 分期策略 项目分期开发策略 一期 二期 二期 三期 四期 四期 四期 一期:以地块一南面及地块三、四北面为主 1、沿次主干道灵山大道、展示面较好,便于打造项目样板形象; 2、目前地块内部拆迁较少,利于快速启动; 3、多层产品为主,便于快速去化,回笼资金。 二期:地块三、四南面及地块一部分高层 塑造地块三、四的整体性,依托学校,形成项目内部生活氛围; 三期:地块一中部高层 高层成本较高,在项目启动至中期以后推出,减缓资金压力; 四期:地块半山洋房组团+商业+酒店 溢价能力最强的产品,实现项目利润最大化,。 * 上饶综合体项目概念定位报告 谨呈:上饶清林集团 * 本次汇报的三个关键词 颠覆 引导 创新 上饶楼市竞争版图 一种全新生活模式 一种大盘开发思路 * 本报告结构 项目发展环境 壹 贰 项目概念定位 * 项目发展环境 壹 1 2 政策环境 行业环境 3 区域环境 * 行业政策环境 新一届政府执政,走向全面深化改革,建立房地产行业健康稳定发展长效机制,促进房地产开发平稳投资增长是未来房地产发展重要导向。 2013年十八届三中全会四大深化改革 建立房地产健康稳定发展长效机制 坚持市场在资源配置中起决定作用的经济体制改革,对于房地产而言,这将意味着调控逐步去行政化,以往“一刀切”的调控形式将一去不复,更多则是根据不同市场发展差异化对待。 推进城乡一体化发展在为农村迎来重要发展契机的同时,也将为房地产企业创造了新的发展契机和助力,尤其对于中小城市而言。 推进房地产税立法是财税改革重要内容之一。首度谈及立法确立了其未来最重要调控机制地位。房地产税的推进将抑制投机投资性购房需求,促进楼市稳定健康长效发展。 农用地入市短期内对城市供地体系冲击有限,但农民市民化无疑将增加市场有效需求。 * 12 月12 日至13 日,中央城镇化工作会议在北京举行,会议提出了推进城镇化六大主要任务:1、推进农业转移人口市民化;2、提高城镇建设用地利用效率;3、建立多元可持续的资金保障机制;4、优化城镇化布局和形态;5 提高城镇建设水平;6、加强对城镇化的管理。 会议提出全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。可以看出政策的导向是重点发展中小城市,引导大城市资源向中小城市流动。我们认为这有利于化解目前部分三四线城市房地产供给过剩的现象,有利于行业平稳健康发展。 2013年12月中央城镇化会议定调新型城镇化发展方向,中小城市成为发展重点。 行业政策环境 * 2014““,政府未提房价,少提调控,更多为鼓励合理住房需求,尤其对于三四线库存量较大城市。 “双向调控”:即针对不同城市分类调控,对于一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出;而对于库存量比较大的城市,要控制今年住宅用地的规模,调整新建商品住房上市的结构,并通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求,消化库存。 重点推进保障房建设:明确新开工和竣工指标,今年新开工保障房70O万套以上,其中各类棚户区47O万套以上,提高大城市保障房比例,基本建成48O万套。推进公租房和廉租房并轨运行。 2014年“”针对房地产发展释放信号 行业政策环境 * 政策环境总结 根据以上分析,本案发展面临的政策环境利好 首先,着眼长期,建立长效的调控机制将引导房地产更为平稳健康发展; 其次,着眼中期,城镇化推动重点发展中小城市,本案立足上饶发展,正值这一重大发展契机; 最后,着眼短期,分类调控,三四线城市被鼓励购房需求。 * 项目发展环境 壹 1 2 政策环境 行业环境 3 区位环境 * 发展阶段 起步阶段 产品竞争阶段 综合素质竞争阶段 产品品质品牌竞争阶段 99年-02年 03年-05年 06年-08年 09-年以后 上饶房地产发展历程示意图 上饶市房地产经过四个阶段发展历程,现呈现以下几个发展特征: 一核两翼——形成以新行政中心为核心,同时大力发展东西部房地产市场,作为未来城市功能规划和政策引导方向; 价格洼地——由于位处四线城市,房地产起步较晚,房价泡沫相对1,2,3线城市较少。较低的房价已经形成相对周边省市的明显价值洼地。 品质竞争——上饶房产市场已开始出现高中低档市场区分。规划升级、户型创新、服务提升。未来将更多地向品质和品牌竞争发展。 上饶房地产市场历经了十余年的快速发展,产品品质及品牌的竞争逐渐成为市场的核心竞争力。 发展特征 * 板块特征 板块 名称 板块特征描述 老城 板块 传统市中心,配套成熟; 发展饱和,供应量少 城东 板块 依靠集中市场形成的规模居住区; 依托市场的商品中转功能,辐射周边乡县,规划定位为完善配套,紧联主城; 其板块内的高铁资源成为核心价值引擎 带湖 板块 首批承担市中心人口疏散的板块,在配套上承担主城配套分解的功能; 配套将逐渐得到完善,供应量较大 政务中心板块 市政府重点打造的政务新区,住宅供应的主要方向; 相关公务员、事业单位职员成为该区域首期导入人口; 依托政府强大的影响力,对周边乡县的号召力较大 旭日板块(上饶县) 承担上饶县及工业园区双重置业需求功能,人口导入较多,住宅供应量较大,但房产价格相对市区略低; 由于政务新区的新建,在一定程度上决定了上饶县与信州区的快速融合 三江片区 以科教、信州区政府为依托发展的版块; 房地产发展尚不成熟,但与主城联系较为紧密 水南街板块 与主城联系紧密,生活配套较为完善; 地块狭小,供应量少 城东、带湖、中心、旭日板块是目前上饶市集中开发的四大板块,其中中心板块依托政务资源成为价值标杆板块,而与本案邻近发展的旭日板块,主要由于人口导入发展,其价值表现相对较低。 中心板块:政务资源 城东板块:高铁和商贸资源 带湖板块:老城资源 旭日板块:人口导入 * 上饶市房地产市场呈现供需旺盛,发展较好。 2013年上饶市总供应套数10489套,成交套数11019套,呈现供需两旺,且供应套数略不及市场需求; 另2014年1-2月份数据显示,2014年开年上饶市商品房供应呈现大幅上升,市场发展依旧维持旺盛。 供求特征 供大于求 供不应求 * 2013年上饶市整体购房需求迎来爆发性释放,侧面反映了上饶市居民购房潜力巨大,房地产存在较大发展空间。 2011-2013年发展数据显示,上饶市房地产发展于2013年增长迅速; 2013年上饶市商品房成交11019套,同比增长56.6%,商品住房成交9193套,同比增长59.1%。 成交特征 上饶市成交特征 * 成交特征 近一年上饶县商品房成交总量为2169套,平均月成交量约为180套; 与上饶市相比,上饶县商品房成交量达至其成交的20%。 本案所处上饶县(即旭日片区)房地产发展旺盛,年成交量2169套,与上饶市相比,达至其1/5的成交量。 上饶县成交特征 * 价格特征 2013年上饶市住宅及商业成交均价同比均有较例上浮,部分月份数据显示,住宅及商业成交均价分别冲破5千和万元大关。 2011年上饶市住宅平均成交价格4237元/㎡; 2012年上饶市住宅平均成交价格4332元/㎡; 2013年上饶市住宅平均成交价格4965元/㎡,同比增长14.6%。 4332 4237 6770 6941 2011年上饶市商业平均成交价格6941元/㎡; 2012年上饶市商业平均成交价格6770元/㎡; 2013年上饶市商业平均成交价格7824元/㎡,同比增长15.7%。 上饶市价格特征 * 价格特征 近一年上饶县商品房平均成交价格约为4988元/平方米; 上饶县商品房成交价格相较于上饶市其他核心发展区域而言,其价值认可度相对有所偏低。 上饶县商品房价格发展较高,目前已接近5000元/㎡大关。 备注:以上是上饶县商品房价格与上饶市商品住房价格对比走势图 上饶县价格特征 * 房企特征 目前上饶市仅有中航地产唯一品牌央企进驻开发,其开发项目为城东板块60万方综合体项目——中航城; 本案发展应抓住这一竞争空间,在更多品牌实力房企进驻之前,树立本土房企高起点、强实力的开发形象。 目前上饶市以本土小型地产开发为主力,从开发企业竞争而言,本案开发存在竞争空间。 * 中航城 60万方TOD国际都会综合体 万力时代广场 38万方集五星酒店、商务办公、精品商业、居住于一体的城市综合体 上饶市各片区开发体量情况 片区名称 10万以下 10-20万 20-50万 50万以上 城东区 3 3 2 1 带湖片区 2 2 老城区 4 1 旭日片区(包括罗桥) 11 8 5 中心区 5 5 4 三江片区 1 2 1 水南片区 2 1 合计 26 21 15 1 开发特征 上饶市楼盘开发以中小型住宅开发为主,超大体量开发项目较少,目前开发体量为首的为中航城60万方综合体项目,本案80万方开发体量将刷新上饶市大盘开发记录。 * 行业环境总结 根据以上分析, 本案行业发展大环境具备发展潜力、中环境需求旺盛、小环境具备体量优势 大环境:上饶市房地产发展潜力巨大 上饶市场成交旺盛,年商品房成交量高达11019套,且目前呈现供应略低于市场需求; 中环境:上饶县商品房需求旺盛 上饶县商品房成交量约为上饶市成交量的1/5,年成交量超过2千余套,市场需求旺盛。 小环境:体量制胜,跨区发展 首先,从市场开发特征来看,本案的大体量规模开发将成为项目发展的核心竞争力之一; 其次,从市场消化力度及竞争体量来看,上饶县购房需求量虽较大,但供应竞争也较大,故本案80万方的大体量开发应立足大上饶发展,增强项目辐射力度。 * 项目发展环境 壹 1 2 政策环境 行业环境 3 区位环境 * 项目发展区位环境 3 I II 城市环境 区域环境 * 上饶城市概况 上饶位于江西省东北部,旅游资源丰富、吸引投资能力强。 上饶市,位于江西省东北部,东靠浙江、南接福建、北邻安徽; 上饶市总面积2.28万平方公里,下辖12个区县市,常住人口662.35万人。 荣获中国优秀旅游城市、中国最具幸福感城市、中国最佳投资城市等多项城市荣誉。 * 城市地位 上饶作为赣东北唯一的核心城市,辐射能力强,城市定位比较高 上饶是赣东北唯一的核心城市,位于环鄱阳湖生态经济区、海西经济区和长三角经济区的交汇中心; 上饶市区-信州区城市规划定位于赣浙闽皖四省交界地区重要的城市中心和交通枢纽、旅游服务中心,上饶市区域、经济、文化中心。 * 上饶三清山机场(上饶机场),为4C级支线个民用机场,也是赣东北唯一的机场; 上饶高铁站是中国地级市中罕见的拥有两条高铁交汇的火车站; 通过立体的交通网络,形成中心经济圈 辐射至南昌、衢州的一小时经济圈; 辐射至义乌、温州、宁波、九江、福州的两小时经济圈; 辐射至武汉、上海、杭州、厦门的三小时经济圈。 交通情况 现代化的立体交通网络,交通便利,对外沟通能力强 * 城市布局 上饶市规划形成“五片区、两组团、复合中心”的片区式布局。 五片区:信江北岸的老城—带湖片区、中心片区、城东片区、旭日片区和信江南岸的三江片区和城东。 两组团:水南组团和高速公路西侧的罗桥组团。 复合中心:城市中心“三心并一心”,形成复合中心,由中心片区南部的行政办公金融文体中心、老城—带湖片区的商业服务中心和三江片区北部的文化娱乐中心共同组成。城市主要公共设施,整体呈“Y”字型布局。 上饶以五片区、两组团、复合中心的形态布局,项目位于两组团中的罗桥组团 罗桥组团 * 发展策略 北面为城市主要发展方向,对于项目所在罗桥组团发展定位为“适当发展,独立配套”。 信江以北为上饶主要发展方向,同时跨越相南适当发展; 上饶市发展总方针:疏解老城、力塑新区、联接城东、拓展园区、整合三江、让出水南、沟通罗桥; 区域 发展功能 老城区 功能疏解、人口疏散 带湖片区 设施配套、吸纳人口 中心片区 极化发展、集中高效 旭日片区 互动发展、融入城区 罗桥组团 适当发展、独立配套 * 上饶市四省交汇的特殊地理位置及高铁、机场等现代化立体交通条件给上饶带来了高速发展的契机; 本案承接上饶市总体发展契机,发展环境利好; 但是,本案所在罗桥组团非城市发展重点功能承载区域,发展优势尚不明显。 从上饶城市发展角度看, 城市环境总结 * 项目发展区位环境 3 I II 城市环境 区域环境 * 罗桥组团 旭日组团 城南新区 茶亭工业园 发展定位:立足“大上饶”,打造上饶市中心城区对接长珠闽的产业承载基地、商贸物流基地、城郊农业基地、旅游休闲基地; 城市性质:以工业、物流为重点,生态宜居的上饶市西城区; 发展规模: 城区人口: 2015年17万人 2020年23万人 2030年30万人 县域人口: 2015年81万人 2020年85万人 2030年92万人 上饶县城市发展 上饶县纳入上饶市总体发展规划,作为上饶市西城片区,以工业、物流为发展重点,承载上饶市重要产业经济发展功能。 * 罗桥组团位于上饶县,北倚灵山,南临三清山西大道,定位为上饶县城北新区,规划区范围9平方公里,规划居住人口8万,功能定位为行政、居住、教育等多种功能的城市组团。 罗桥区域发展 上饶县给予罗桥组团高起点规划:城北新区,以行政、居住、教育为主的多功能城市组团。 * 旅游 度假 居住 片区 行政 片区 项目位置 公共服务 商贸 物流 区域功能呈现预判: 罗桥组团的商贸物流片区、行政片区、公共服务片区、居住片区和旅游度假片区正在逐步呈现,区域功能不断得到完善,未来区域的价值将极速放大。 区域功能分布预判 区域功能呈现 商贸物流片区 三清山大道沿线的数个商贸城、汽车城已经开始经营 行政片区 上饶县多个行政单位已搬迁至此开始办公 公共服务 背靠自然山体,前广场即将建造 旅游度假片区 依托灵山旅游资源,已逐步开始呈现 居住片区 区域内部分安置房已经交付 罗桥区域发展 罗桥区域发展功能:行政、公共服务、商贸物流、居住、旅游度假。 *

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